Vivo alquilado y la casa sufrió con los terremotos ¿Qué hago?
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Tras los terremotos del 24 de junio de 2026 surgieron dudas sobre si los inquilinos o arrendatarios deben seguir pagando el alquiler. La respuesta es que no existe una suspensión general del pago de los cánones de arrendamiento.
En Venezuela no se ha dictado ningún decreto que suspenda esa obligación y el exhorto de la Defensoría del Pueblo al respecto no tiene ese efecto jurídico, recordó la ONG Acceso a la Justicia.
La regla general sigue siendo que el alquiler debe pagarse. La excepción ocurre únicamente cuando el terremoto provoca daños que impiden utilizar el inmueble o hacen insegura su ocupación. En esos casos puede operar la figura del caso fortuito prevista en el Código Civil, lo que explicamos en ocho preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es el caso fortuito?
El Código Civil considera caso fortuito aquellos hechos de la naturaleza imprevisibles e inevitables que hacen imposible cumplir una obligación. Los terremotos constituyen uno de esos supuestos.
Cuando el inmueble alquilado queda inhabitable como consecuencia del doblete sísmico, el inquilino ya no puede disfrutar de la vivienda por una causa completamente ajena a su voluntad. En ese caso, el artículo 1.272 del Código Civil libera al arrendatario de la obligación de pagar el alquiler mientras exista esa imposibilidad de uso.
2. ¿Si el inmueble no sufrió daños, el alquiler debe pagarse?
El hecho de que haya ocurrido un terremoto no significa, por sí solo, que desaparezca la obligación de pagar el canon de arrendamiento.
Si la vivienda permanece habitable y puede utilizarse normalmente, el contrato continúa produciendo todos sus efectos y el inquilino debe seguir pagando el alquiler en las condiciones pactadas.
La inexistencia de un decreto que suspenda los pagos confirma que no existe una exoneración general para todos los contratos de arrendamiento. Como antecedente de este tipo de medidas hay que recordar un decreto acordado por el Gobierno nacional en tiempos de la pandemia de Covid-19 en el que se acordó un aplazamiento o diferimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento tanto de viviendas como de locales comerciales, aunque las circunstancias eran distintas, puesto que los inmuebles no se encontraban afectados.
3. ¿Qué ocurre si el edificio presenta daños?
Cuando el apartamento o la casa (también aplicaría para un local comercial) no presentan daños aparentes, pero el edificio sí sufrió afectaciones estructurales, la situación debe ser evaluada por los organismos competentes.
Si Protección Civil determina que el edificio no es habitable, el contrato puede suspenderse e incluso extinguirse dependiendo de la gravedad de los daños. Mientras el inmueble no pueda ocuparse de forma segura, el inquilino no está obligado a pagar el alquiler.
4. ¿Y si la vivienda quedó inhabitable?
Cuando el inmueble alquilado quedó inhabitable a consecuencia de los terremotos, el inquilino tampoco está obligado a seguir pagando el canon de arrendamiento porque ya no puede disfrutar del bien arrendado.
En este supuesto, la imposibilidad de cumplir deriva de una causa extraña no imputable al arrendatario, por lo que el Código Civil lo exonera de responsabilidad.
5. ¿Qué hacer si aparecen grietas?
Si el inmueble presenta grietas u otros daños después de los terremotos, lo recomendable es documentar inmediatamente la situación mediante fotografías y videos, registrar la fecha en que aparecieron y notificar tanto al propietario como a la junta de condominio para que puedan realizarse las inspecciones correspondientes.
6. ¿Qué sucede con las reparaciones y el depósito?
Las reparaciones urgentes por daños menores pueden ser realizadas por el inquilino o arrendatario siempre que exista acuerdo con el propietario para descontar posteriormente esos gastos del alquiler.
Si el inmueble fue destruido totalmente y el contrato termina por esa causa, el propietario debe devolver íntegramente el depósito en garantía, ya que este solo puede utilizarse para cubrir daños atribuibles al inquilino o cánones pendientes, no para reparar daños ocasionados por un terremoto.
7. ¿Quién paga las reparaciones?
Los daños estructurales ocasionados por los terremotos corresponden a la comunidad de propietarios a través del fondo de reserva del condominio. En los inmuebles de la Gran Misión Vivienda Venezuela, esa responsabilidad recae sobre el Estado.
8. ¿Pueden desalojarme?
La legislación venezolana protege a los arrendatarios frente a desalojos arbitrarios. En el contexto de la emergencia ocasionada por los terremotos, el derecho a la vivienda debe prevalecer, por lo que los desalojos forzosos resultan contrarios al marco legal vigente.
Con información de Acceso a la Justicia
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